Biaya Perpanjangan HGB (Hak Guna Bangunan)



Dibawah ini biaya.co menyampaikan tentang Biaya Perpanjangan HGB (Hak Guna Bangunan) sebagai berikut:

Dibawah ini biaya.info menyampaikan tentang Biaya Perpanjangan HGB (Hak Guna Bangunan) sebagai berikut:

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) adalah jenis sertifikat yang menyebutkan bahwa pemegang sertifikat memiliki hak untuk memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan. Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum. Meski mengantongi HGB, pemilik sertifikat ternyata perlu melakukan perpanjangan sebab HGB memiliki batas waktu kepemilikan.

Apa Itu HGB?

Mungkin sebagian besar dari Anda belum begitu familiar dengan HGB. Sudah diatur dalam Pasal 35 sampai 40 UU Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai atas Tanah, HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri selama jangka waktu tertentu saja.

HGB ini berbeda dengan SHM (Sertifikat Hak Milik). Jika SHM memberikan kuasa penuh kepada pemilik atas tanah dan bangunan, maka HGB hanya memberikan kuasa pada bangunan tanpa tanah. Selain itu, HGB memiliki jangka waktu tertentu sehingga harus diperpanjang jika masih ingin menggunakan bangunan tersebut. Karena itu, HGB ini lebih disarankan untuk investasi jangka pendek dan menengah.

Masa Berlaku HGB

Berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal HGB berakhir adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. Masa berlaku HGB bisa berbeda-beda, tergantung dari keputusan pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN) ke pengembang.

Setelah masa perpanjangan habis, pemilik HGB dapat mengajukan perpanjangan kembali seperti yang telah diatur dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan. Namun, perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB dapat dilakukan minimal tiga tahun sebelum jatuh tempo HGB habis. Hak Guna Bangunan dapat terjadi karena beberapa alasan berikut:

  • Hak Guna Bangunan atas tanah negara ini terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria atau pejabat yang ditunjuk.
  • Hak Guna Bangunan atas tanah hak pengelolaan terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Agraria atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul dari pemegang hak pengelolaan.
  • Hak Guna Bangunan atas tanah milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta perjanjian yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Meskipun sifatnya hanya sementara, properti dengan sertifikat HGB dikatakan memiliki beberapa keuntungan, misalnya saja tidak membutuhkan dana besar dan membuka peluang usaha yang lebih besar. Selain itu, properti seperti rumah, apartemen, atau ruko dapat dijadikan pilihan oleh Anda yang berencana mempunyai properti namun tak ingin menempatinya dalam jangka waktu yang lama. Terlebih karena properti yang mengantongi sertifikat HGB juga dapat dimiliki oleh bukan Warga Negara Indonesia (WNI).

Sertifikat HGB bisa saja mati atau berakhir karena Anda tidak memperpanjang lagi sertifikatnya. Jika sertifikat HGB berakhir, maka status tanah akan kembali menjadi tanah negara bila HGB tersebut atas tanah negara. Sementara, untuk tanah hak milik, maka nantinya akan kembali jadi tanah hak milik. Pengurusan perpanjangan HGB sendiri pada dasarnya tidak terlalu rumit. Berikut informasi lengkapnya.

Syarat Perpanjangan Sertifikat HGB

  • Mengisi formulir permohonan di loket pelayanan Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
  • Menyertakan surat kuasa apabila dikuasakan ke orang lain.
  • Menyerahkan fotokopi kartu tanda penduduk (KTP) dan kartu keluarga (KK) pemohon.
  • Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket (jika merupakan badan hukum).
  • Fotokopi sertifikat HGB yang akan diperpanjang.
  • Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan bukti Pembayaran Uang Pemasukan.
  • Tanda lunas pembayaran PBB.
  • Surat pernyataan pemohon bahwa tanahnya masih dimanfaatkan sesuai dengan tujuan peruntukan penggunaan semula atau dalam hal ada perubahan pemanfaatan harus sesuai dengan ketentuan tata ruang yang berlaku.

Biaya Perpanjangan HGB

Lalu, berapa biaya yang dikeluarkan untuk memperpanjang HGB? Hingga detik ini, rumus penghitungan biaya perpanjangan HGB masih menggunakan Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002. Menurut aturan tersebut rumus perpanjangan HGB adalah jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan dibagi 30 tahun dikalikan 1 persen. Hasil perhitungan tersebut kemudian dikalikan dengan pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NTPTTKUP) lalu dikalikan 50 persen. Besaran NPT dan NPTTKUP sendiri bisa dilihat pada SPPT PBB tanah yang akan diperpanjang HGB-nya.

Misal, apartemen sebanyak 3.500 unit dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan NPT yang berlaku saat ini Rp15 juta/meter persegi, maka dapat diasumsikan bahwa total NPT untuk apartemen dengan luas area 5 hektar (50.000 meter persegi) adalah sebesar Rp750 miliar. Hitungannya 20 tahun dibagi 30 tahun dikalikan 1 persen, maka diperoleh angka 0,0067.

Dengan asumsi tersebut, maka dapat dihitung biaya perpanjangan HGB adalah 0,0067 dikalikan Rp750 miliar dikalikan dengan 50 persen. Hasilnya, besaran biaya yang harus ditanggung untuk memperpanjang HGB apartemen tersebut adalah Rp2,5 miliar. Angka ini kemudian dibagi berdasarkan jumlah unit yang ada dalam satu area sesuai simulasi, yaitu 3.500 unit, sehingga hasilnya diperoleh sekitar Rp714.000 per unit.

Sementara itu, menurut Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 1993 tentang Tata Cara Pemberian Perpanjangan dan Pembaharuan Hak Guna Bangunan dalam Kawasan-Kawasan Tertentu di Provinsi Riau, biaya untuk perpanjangan HGB selama 20 tahun ditetapkan dengan rumus: 3 persen dikalikan luas tanah dikalikan harga tanah pada tahun ke-31, ditambah dengan dana landreform sebesar 50 persen dari hasil perhitungan sesuai rumus tersebut.

Ketika diketahui apakah HGB apartemen Anda perlu diperpanjang atau tidak, biasanya tim Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) akan mendatangi penghuni saat jatuh tempo pemakaian. Mereka akan memberikan sebuah surat pernyataan yang berisi besaran biaya yang diperuntukkan memperpanjang HGB.

Di samping itu, kemungkinan juga biaya tambahan, misalnya biaya pengukuran tanah, karena harus memastikan tidak ada perubahan luas dan batas-batas wilayah apartemen. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 13 tahun 2010, biaya pengukuran tanah ditentukan dengan rumus tertentu. Misal, luas tanah 5 hektare, dihitung dengan rumus luas tanah dibagi 500 dikalikan Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu), kemudian ditambahkan dengan Rp100.000.

Cara Memperpanjang Sertifikat HGB

  • Datang ke Kantor Badan Pertanahan Nasional di wilayah terdaftarnya sertifikat HGB. Anda bisa langsung menuju loket pelayanan dan mengisi formulir pengajuan. Jangan lupa isi data yang lengkap terkait identitas diri, luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak dalam status sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
  • Menuju loket pembayaran. Usai mengisi formulir dan melengkapi berbagai berkas dokumen persyaratan, Anda dapat menuju loket pembayaran untuk membayar biaya pemeriksaan tanah dan pendaftaran Hak Guna Bangunan.
  • Kemudian pihak BPN akan melakukan pemeriksaan tanah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu Kantah, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu Kanwil, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Jangka Waktu BPN RI, dan Pendaftaran Hak dan Penerbitan Sertifikat.
  • Setelah seluruh prosedur tersebut selesai, Anda dapat mengambil sertifikat HGB di loket pelayanan Kantor Pertanahan.

Perlu Anda ketahui bahwa besarnya biaya mengurus perpanjangan sertifikat HGB sangat bervariasi, tergantung dari lokasi, luas tanah, nilai tanah, dan jenis tanah. Sementara itu, lama waktu pembuatan HGB biasanya membutuhkan sekitar 30 hari untuk luas tanah tak lebih dari 2.000 meter persegi, 49 hari untuk luas tanah lebih dari 2.000 meter persegi hingga 150.000 meter persegi, dan 89 hari untuk luas tanah yang lebih dari 150.000 meter persegi.

Pada tahun 2020 kemarin, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) memberikan kompensasi untuk HGU dan HGB yang masa berlakunya habis akan diberikan kelonggaran sampai akhir tahun. Pasalnya, kala itu Indonesia sedang dilanda pandemi COVID-19 yang membuat sebagian besar masyarakat harus berdiam diri di rumah.

Demikianlah artikel mengenai Biaya Perpanjangan HGB (Hak Guna Bangunan) Semoga Bermanfaat Bagi Anda.

Demikianlah informasi mengenai Biaya Perpanjangan HGB (Hak Guna Bangunan) Semoga Bermanfaat Bagi Anda.